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裝配式建築的發展如何影響房企運營

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裝配式建築的發展如何影響房企運營

發布日期:2018-06-25 作者: 點擊:

裝配式建築服務商為您介紹裝配式建築的發展如何影響房企運營

中國商品房市場發展至今行業格局日新月異。一方麵,在市場競爭加劇的背景下,近年來湧現出了一批千億規模的房企,行業集中度不斷提升。而在房地產生產環節,裝配式建築在國內的發展正引領著一場住宅產業化的技術變革。裝配式建築具有環境友好、提高生產效率等優勢。國務院、住建部自2013年以來,已出台多項政策推動國內住宅產業化及裝配式建築的發展。

目前除了較早提倡住宅產業化的萬科之外,碧桂園、綠地、新城、華潤、旭輝、金地等規模房企也都已經在裝配式建築領域有一定的戰略布局。本文泡泡影视將從裝配式建築的技術優勢、市場導向、政策背景以及房企在裝配式建築領域的發展實例等多角度進行研究。同時,也將對現階段國內裝配式建築發展過程中存在的難點與風險做出解讀。

裝配式建築概述及產業發展趨勢

1. 裝配式建築定義及概述

裝配式建築指的是用預製部品部件在工地裝配而成的建築。按照結構材料的不同,裝配式建築主要可分為裝配式木結構建築、裝配式混凝土建築和裝配式鋼結構建築三類。其中木結構和鋼結構由於其材料本身決定了其為裝配式的屬性。而本文研究的主體和目前國內商品住宅廣泛采用的主要還是預製混凝土結構的裝配式建築。

區別於傳統的現澆整體式鋼筋混凝土結構,預製混凝土結構的裝配式建築是指由前期標準化設計、構建工廠預製化生產、現場裝配式施工組成的一種係統化、產業化的建築體係。而《裝配式混凝土建築技術標準》的國標則將裝配式建築定義為:結構係統、外圍護係統、設備與管線係統、內裝係統的主要部分采用預製部品部件集成的建築。

值得注意的是,預製混凝土結構的裝配式建築有兩大技術難點。其一是項目規劃前期就需要對預製的結構部件進行係統化的設計,涉及模數協調、模塊組合、接口連接、節點構造和施工工法等裝配式集成方法。其二是在現場裝配式施工、關鍵節點的預製構件通過後澆混凝土搭接的過程中,需要使用到高強混凝土、高強砂漿、套筒灌漿、高壓注漿等濕法連接技術。由於這兩者對連接節點的強度乃至整體裝配式建築結構性能的影響十分關鍵,所以在前期設計、構件製作、現場施工各個環節都需要予以係統的管控和高度重視。

2. 國內裝配式建築產業發展趨勢

3. 裝配式建築的政策背景及國家政策導向

由於裝配式建築在人口紅利減少、環境保護、建築行業發展及產業鏈升級的趨勢下,符合國家戰略發展的需要。自2013年國務院發布《綠色建築行動方案》以來,國家密集頒布關於推廣裝配式建築的政策文件。在發展規劃、標準體係、產業鏈管理、工程質量等多個方麵作出了明確要求。目前我國已經把大力發展裝配式建築提升至國家戰略層麵。

2017年3月,住建部製定《“十三五”裝配式建築行動方案》指出,到2020年全國裝配式建築占新建建築的比例達到15%以上,其中重點推進地區達到20%以上。2018年2月,住建部批準《裝配式建築評價標準》為國家標準,對包含裝配式建築裝配率計算在內的5部分內容做出了基本規定。

表略:2013年至今住建部、國務院關於裝配式建築的部分政策

裝配式建築應用對房企的影響與案例

裝配式建築的發展對房地產開發的各個環節都有影響。從短期來看,在房企拿地環節部分城市目前都推出了裝配式建築導向性的政策,在項目開發環節裝配式建築有提高生產質量、節能保溫、提升項目周轉及房企經營效益等優勢。從長期來看,目前試點裝配式建築的房企正在搶占潛在的裝配式建築市場,並有一定公司戰略上的考慮。

1. 拿地環節:城市裝配式建築政策導向

在裝配式建築產業發展趨勢和國家政策支持的背景之下,各城市紛紛通過增設土地出讓條件及出台配套優惠政策響應國家的政策號召。目前全國已有超過31個省、市、自治區出台裝配式建築目標及保障政策,包括但不限於規定出讓地塊的預製率及裝配率並通過減稅或麵積補貼給予一部分的財政獎勵。上海、天津等城市還出台了采用裝配式建築的保障性住房和商品住房全裝修比例需達到100%的政策。

具體來看,在政策推動裝配式建築應用的過程中,預製率和裝配率是兩個重要指標。(預製率=裝配式構件總體積÷總的混凝土體積;裝配率=實施裝配麵積÷地上總計容麵積。)通過行政政策對出讓地塊預製率和裝配率的規定,直接影響了房企的拿地開發。

2. 裝配式建築服務商開發環節:工程質量及節能環保的優勢

3. 資金效益:提高生產效率及資金周轉、降本增效

除了國家政策支持、城市政策推動的外部因素之外,裝配式建築在節約項目開發周期、提升房企資金周轉上的優勢,也是驅動房企應用裝配式建築技術的重要內因。具體而言,大量構件的預製減少了現場的施工強度,甚至省去了砌築和抹灰工序。同時也減少了傳統現澆建築現場混凝土養護與硬化時效的過程。建築與大規模工業生產相結合,通過構件預製、穿插施工等方式可以顯著節約工期、提高項目周轉率和資金運營效率,從而大幅降低了項目的財務成本並提升房企盈利水平。

根據資料,相對於傳統現澆建築,裝配式建築可縮短施工周期25-30%。以18層的小高層住宅為例,使用裝配式建築技術的應用,上部主體平均能夠縮短150天施工周期。碧桂園的內部測算也顯示,采用工業化建造體係的30層高層洋房,開工至交付的基準周期由25.1個月縮短至15.8個月,節省約9.3個月。

4. 裝配式建築對房企開發模式的長期戰略意義

5. 房企裝配式建築發展實例

在住宅產業化的趨勢和國家政策的影響下,截止目前萬科、碧桂園、綠地、新城、華潤、旭輝、金地等房企都已在裝配式建築領域有各自的戰略布局和發展。

其中萬科早在2003年就提出了住宅標準化和產業化的概念,並將建造工藝創新提升到戰略高度。2017年10月,雄安萬科建築研究中心揭牌並投入運營,主要包含了建築性能、裝配式內裝等建築領域綠色發展的研究。

由於裝配式建築與碧桂園快速擴張的戰略具有天然較高的匹配度,碧桂園自2016年開始試點采用SSGF(“Sci-tech科技創新”、“Safe&share安全共享”、“Green綠色可持續”、“Fine&fast優質高效” 四大核心理念)工業化建造體係。以碧桂園大量使用SSGF建造技術的首個項目為例,東莞茶山碧桂園不僅節省了1/3的施工人力,還入圍“廣廈獎”候選項目。截止2017年末,碧桂園已在1468個開發項目中的111個進行試點,未來將逐步在所有新開發的項目推行這套體係。

表略:部分房企裝配式建築發展現狀及案例

裝配式建築目前發展的難點與風險

雖然裝配式建築技術的應用對住宅產業化的發展和房企的項目周轉都十分有利。但在實際應用的過程中,雖然提高項目周轉可以帶來資金占用和財務成本的大幅降低,但是相應的造價和運輸成本也將提高。同時房企在流程管控、產業鏈配合、產品設計等方麵都還存在著較多的難點和風險亟待解決。

1. 造價成本較高、規模化優勢尚未體現

2. 運輸成本較高、產業鏈配套尚不成熟

雖然構件工廠化生產、現場裝配化施工是裝配式建築的主要優勢。但這一模式對構件運輸和當地的產業鏈配套提出了較高的要求。

一方麵,由於構建工廠的距離限製和構件的尺寸限製造成了裝配式建築的運輸成本相比商品混凝土要高。同時,大規模的裝配式建築產業化工廠養護和堆放的場地需求較大,構件基地的選址需要在土地成本和距離成本中得到平衡。

另一方麵,預製構件廠在產業鏈中的位置決定了其產能不足與產能過剩將並存。在產業鏈配套發展的過程中,可能會遇到工廠產能受限或者構件質量不達標等問題。對於這種情況,房企無論是被動接受還是延誤工期等待構件的重新生產都會對項目的進度產生較大的負麵影響。

3. 建築信息模型BIM、建築設計集成至關重要

4. 產業工人培訓及工程管理模式需跟進

5. 裝配式建築需以標準化批量生產為前提

從實際應用的角度來看,裝配式建築在項目的戶型數量和戶型配比上有一定的局限性。裝配式建築降低成本的關鍵在於產業化的批量生產,需通過大量的複製和構件的標準化來攤低研發成本。但這同時也就決定了應用裝配式建築的項目需以標準化為前提。從目前的技術和市場經驗來看,裝配式建築更適用於戶型較為固定、產品具有規模複製屬性的項目。

總結:目前,在國務院和住建部的政策支持下,已有大量應用裝配式建築技術的項目落地。泡泡影视認為,政策的監督和獎勵對於裝配式建築的前期落地是十分必要的。但是部分城市裝配率和預製率指標的要求和短期的鼓勵優惠政策並不足以支撐這一行業的長期健康發展。相信未來在產業鏈發展成熟、標準化率和產能利用率提升後,裝配式建築的規模化優勢才能得以體現。裝配式建築服務商而隨著建築技術的不斷革新,我國的住宅產業化也勢必會迎來高速發展。

裝配式建築服務商

本文網址:http://www.haierzhengzhou.com/news/430.html

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